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互换策略让你推迟缴纳资本利得税 |
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如果你是一个精明的投资者, 你可能知道，无论你是将共同基金分配的股份再投资，还是将一个基金的股份兑换成另一个基金的股份，你都必须将其申报为收益. 换句话说，你必须申报并支付所欠的任何资本利得税.
但如果你的游戏是房地产, 你知道吗?利用税收优惠，你可以在递延税收的基础上交换投资房产，从而推迟资本收益?
以税法第1031条命名, 类似的交换通常适用于房地产，是为那些想交换等值财产的人设计的. 如果你在俄勒冈州拥有土地，然后用它在罗德岛买了个购物中心, 只要这两个属性的值相等, 即使两处房产在购买之初就已经升值，也没有人需要缴纳资本利得税.
第1031条规定的交易不必涉及相同类型的投资物业. 你可以用一栋公寓楼换一座购物中心, 或者是一片未开发的土地, 用作办公室或建筑的未开垦的土地. 你甚至可以把你租出去的第二套房子换成停车场.
对于可以使用第1031节交换器的次数也没有限制. 完全有可能让你从投资互换中获得的收益延后许多年，在房产最终出售前避免缴纳资本利得税. 请记住, 然而, 这个收益是延迟的, 但不能原谅, 在类似的交换中，你必须计算并跟踪你在交换中获得的新财产的基础.
第1031条不供个人使用. 例如, 你不能用它来炒股, 债券, 和其他证券, 或个人财产(除了艺术品等有限的例外).
不等值的性质
假设你有一小块地产, 你想换一个更大的，通过与另一方交换. 你可以不用为较小的房产当前的市场价值和较低的原始成本之间的差额支付资本利得税.
这对你来说是好事，但另一个业主就没那么走运了. 大概, 你将不得不支付现金或承担更大的财产的抵押贷款，以弥补价值的差异. 这就是税收交易中的“靴子”, 你的合伙人必须就交易的那部分支付资本利得税.
为了避免这种情况，你可以通过通常被称为托管代理的中介机构来工作. 你的交易变成了三方交易，而不是一换一的双向交易.
您的替代财产可能来自第三方通过托管代理. 在不同的组合中改变许多属性, 托管代理人可以安排平均价值的互换.
在适当的情况下，你甚至不需要做平等的交换. 你可以把一处房产卖了赚了钱，再买一套更贵的，这样就可以无限期地推迟交税.
你卖掉一处房产，把现金存入一个托管账户. 然后托管代理购买你想要的另一处房产. 他或她获得了契约的所有权，并将财产转让给你.
抵押贷款和其他债务
当考虑第1031条交换, 重要的是要考虑到抵押贷款和其他债务的财产，你计划交换. 假设你持有200美元,在你现有的房产上抵押$ 000，但你的“新”房产只持有$150的抵押,000. 即使你没有从交易中获得现金，你的抵押贷款负债也减少了5万美元. 在国税局看来, 这被归类为“靴子”，你仍然需要缴纳资本利得税，因为它仍然被视为“收益”."
提前规划要求
第1031节的交易需要提前计划. 你必须在出售房产45天内确定你的替代房产. 那么你必须在180天内完成交易. 没有宽限期. 如果你的交易因风暴或其他不可预见的情况而延迟, 你无法在时间上关闭, 你又回到了应税销售的问题上.
找一个专门从事这类交易的托管代理，并联系你的会计提前填写国税局表格. 有些人卖掉房产，取现金存入银行账户. 他们认为，他们所要做的就是在45天内找到一处新房产，并在180天内关闭. 但事实并非如此. 只要“卖家”手里有现金，或者文书工作做得不对, 他们已经失去了使用这个代码条款的机会.
个人住宅和度假屋
第1031条不适用于个人住宅, 但美国国税局允许你免税出售你的主要住宅，只要收益低于250美元,个人500美元,如果你结婚了，就需要1万).
第1031条交换可能用于交换度假屋，但会出现更棘手的情况. 下面是一个例子. 比如说，你不再去滑雪胜地的公寓，而是把它租给一个真正的房客，租期为12个月. 这样做, 你已经把公寓变成了投资物业, 然后你可以根据第1031条款交换另一个财产.
然而，如果你想把你的新房产用作度假屋，有一个问题. 你需要遵守2008年美国国税局(IRS)的安全港规定，即在1031交易所之后的12个月里，你必须连续将住宅租给某人14天(或更长). 除了, 您使用该住宅的天数不能超过14天或该住宅单位以公平租金出租的12个月期间天数的10%.
你必须用8824表格向美国国税局报告1031条款的交易情况， 相似种类的交流 然后把它和交易发生那一年的纳税申报单一起归档. 如果您没有特别遵守同类交换的规则, 你可能要交税, 处罚, 还有交易的利息.
虽然它们看起来很简单，但同类交流可能很复杂. 有各种各样的限制和陷阱，您需要小心. 如果你正在考虑第1031条的交易或者有任何问题，请随时打电话给我.