出售你的房子:如何减少税收的收益

当你出售你的主要住宅时，你可以享受许多税收优惠. 然而, 这些规则是复杂的，个人指导是必要的，以充分利用这些利益，以便您和您的税务顾问可以最好地合作，以减少税收收益. 本财务指南讨论了关键规则，以便您和您的税务顾问可以最好地一起工作，以减少税收的收益.

美国国税局允许高达250美元的免税,出售主屋所得的5000美元(500美元),如你已婚，并提交联合报税表，则为二千元. 大多数纳税人可以利用这一免税政策，只要他们符合美国国税局的所有权和使用测试(见下文)，就不必为出售主要房屋支付任何税。.

如果你确实在销售中有损失，那是个人损失. 你不能扣除损失.

如果你不符合排除条件, 你的收益超过了排除值, 或者你用部分财产做生意或出租, 你有应税收益，必须在国税局表格8949上的纳税申报单上报告出售你的主要房屋, 出售和其他处置资本资产 和进度D.

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主要居住

通常，你大部分时间居住的家是你的主家. 除标准住宅单位外, 你的家也可以是一艘船屋, 活动房屋, 合作公寓, 或公寓.

示例1: 你在城里拥有一所房子并住在里面. 你还拥有海滩房产，在夏季使用. The town 财产 is your main home; the beach 财产 is 不.

示例2: 你有自己的房子，但你住在另一个你租的房子里. 租来的房子是你主要的家.

你的第二套住宅价格飙升，你想卖掉它, 一些税务顾问建议，在规定的期限内搬到第二套住宅，这样就有资格在出售时获得豁免. 如果您有这种情况，请咨询税务专业人士.

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如何计算得失

决定收益或损失的关键信息是销售价格, 量意识到, 调整后的基础.

卖价是你为你的房子收到的总金额. 它包括钱, 所有的笔记, 抵押贷款, 或买方作为买卖的一部分承担的其他债务, 以及你收到的任何其他财产或服务的公平市场价值. 下一个, 扣除销售费用，如佣金, 广告, 法律费用, 而贷款费用则由卖方从售价中支付.

区别在于“实现的数量”.“如果实现的金额超过你家的”调整基础,“稍后讨论, 差别就是你的收获. 如果实现的金额少于调整后的基础，差额就是你的损失.

然而，它不包括你出售你的房子所获得的个人财产的金额. 个人财产是指不是住宅永久部分的财产, 如家具, 布料, 和草坪设备.

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非传统销售

下面的讨论将讨论如果你用一个房子换另一个房子，如何确定你的得失, 如果你的房子被取消赎回权或被收回，或者如果你转让一个共同拥有的房子.

共同拥有的家. 如果你和你的配偶卖掉你们共同拥有的房子并提交一份共同申报表, 你作为一个纳税人计算和报告你的得失. 如果你提交独立的申报表, 你们每个人都必须计算并报告自己的收益或损失，根据你的所有权权益的房子. 你的所有权权益由州法律决定.

如果你和配偶以外的共同所有人出售你们共同拥有的房子, 你们每个人都必须计算并报告自己的收益或损失，根据你的所有权权益的房子. 你们每个人都应用了排除规则.

交易的房屋. 如果你用你的旧房子换了另一个房子，把交易当作买卖.

丧失抵押品赎回权或收回. 如果你的房子被取消赎回权或被收回, 你有国税局所说的处置，将需要确定你是否有普通收入, 获得, 或损失. 你的收益或损失取决于你个人是否有责任偿还由房屋担保的债务，以及未偿贷款余额是否超过物业的公平市价.

如果你是 不 个人有偿还房屋担保债务的责任, 您所实现的金额包括转让前未偿债务的全部金额. 这是真的，即使财产的FMV小于未偿债务之前立即转让.

如果你 是 个人有责任偿还由房屋担保的债务，债务被取消, 止赎或收回时实现的金额包括转让前未偿债务中金额较小的部分，减去转让后您仍需承担个人责任的任何金额, 或转让财产的公平市场价值(FMV).

除了任何得失, 如果你个人对债务负责，你可能有普通收入. 如果被取消的债务高于房屋的公平市场价值, 你的普通收入等于差额. 然而, 如果取消债务的目的是作为一种礼物，你的收入是不征税的, 或者如果你资不抵债或破产.

你拥有和居住的房子调整后的基础为4.1万美元. 一个房地产商接受了你的旧房子以旧换新，给了你50美元,我花了5万美元买了一栋80美元的新房子,000(其公平市场价值). 你被认为以50美元的价格卖掉了你的旧房子,获得了9美元,000 ($50,000 - 41美元,000). 如果经销商给你27美元,还承担了你23美元的抵押贷款,你的老房子，000美元, $50,000元仍被视为旧屋的售价(允许以旧换新加上假定的按揭).

转移到配偶. 如果你把房子转让给你的配偶, 或者你离婚时的前配偶事件, 你通常没有得失, 即使你收到了现金或其他对房子的补偿. 因此，本指南中解释的规则不适用.

如果你与你的配偶共同拥有你的房子，并将你对房子的兴趣转让给你的配偶, 或者你离婚时的前配偶事件, 同样的规则也适用. 你没有得也没有失.

如果你购买或建造一所新房子, 它的基础不会因你将旧房屋转让给配偶而受到影响, 或者你前任配偶的离婚事件. 你转让的房屋的地基不会影响你的新家的地基.

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基础

你需要知道你的基础在你的家作为一个起点，以确定任何收益或损失，当你出售它. 你在家里的基础是由你如何得到这个家决定的. 你的基础是它的成本，如果你购买或建造它. 如果你是通过其他方式获得的, 它的基础是当你收到它的时候它的公平市场价值或者你收到它的人的调整基础.

当你拥有你的房子时，你可能已经在基础上做了调整(增加或减少). 这个调整后的基础是用来计算你的房子出售的收益或损失.

成本为基础

财产成本是你用现金或其他财产支付的金额.

购买. 如果你买了你的房子，你的基础是它对你的成本. 这包括购买价格和某些结算或结算成本. 你的成本包括你的首付和任何债务, 比如你给卖家的第一或第二抵押贷款或票据.

Seller-paid点. 如果你在4月3日之后买房, 1994, 你必须减少你的房子的基础上的任何点卖方支付, 不管你是否扣除了. 如果你在1990年之后买了房子，但在4月4日之前, 1994, 你必须减少你的基础上的数额，卖方支付的点，只有当你选择扣除他们作为住房抵押贷款利息在支付的一年.

结算费用或成交费用. 买房子的时候, 您可能需要支付结算费用或结算费用除了合同价格的财产. 你可以在你的基础上包括结算费用和交易费用，这是为了购买房子. 你不能把获得抵押贷款的费用和成本包括在你的基础上. 购买房屋时，如果你必须支付费用，即使你支付现金.

结算费用不包括为将来支付税款和保险等项目而存入代管机构的金额.

您可以将一些结算费用或结算费用包括在您的物业基础上:

• 摘要费(有时称为所有权摘要费)，
• 安装公用设施的费用，
• 法律费用(包括产权搜索和准备销售合同和契据的费用)，
• 记录费用,
• 调查,
• 转让税,
• 业主产权保险，还有
• 你同意支付的卖方欠你的任何款项, 如欠税或利息, 记录或抵押费用, 改进或修理的费用, 和销售佣金.

一些结算费用和结算费用不包括在您的基础上:

• 火灾保险保费.
• 房屋关闭前的租金.
• 房屋关闭前与占用有关的公用事业或其他服务费用.
• 贵方作为搬迁费用扣除的任何项目(1993年以后发生的结算费用、成交费用不能作为搬迁费用扣除).
• 为抵押贷款再融资的费用.
• 与获得抵押贷款有关的费用, 如按揭保险费(包括退伍军人事务部资助费用), 假设贷款费用, 信用报告的成本, 以及贷款人要求的评估费用.

房地产税. 你买房那年的房地产税可能会影响你的基础，如下所示:

如果你支付了卖方在房屋出售之前所欠的税，而卖方没有偿还你, 然后，税被加到你的房子的基础上.

如果你支付了卖方在房屋出售之前所欠的税，而卖方确实偿还了你, 那么税收 不影响你家的基础.

如果卖方为你支付税款(税款自出售之日起算)，而你不偿还卖方, 然后从你房子的基础上减去税.

如果卖方为你支付税款(税款从出售之日开始欠缴)，而你偿还卖方, 那么税收就不会影响你家的基础.

建设. 如果你 contracted to have your house built on land you own; your basis is the cost of the land plus the amount it cost you to complete the house. 这一金额包括人工和材料成本, 或者付给承包商的钱, 和任何建筑师的费用, 建筑许可费用, 实用程序计, 和连接费用, 还有与建造房屋直接相关的法律费用. 你的成本包括你的首付和任何债务, 比如你给卖方或建筑商的第一或第二抵押贷款或票据. 它还包括某些结算或结算费用. 你可能不得不减少卖方为你支付的点数. 如果你自己建造房子的全部或部分, 它的基础是你完成它所花费的总金额. 不包括你自己的劳动价值或其他你没有支付的劳动, 在房价中.

合作公寓. 你在公寓的基础通常是你的股票在合作住房公司的成本, 这可能包括你的公寓贷款份额.

公寓. 你的基础一般是它的成本给你. 同样的规则适用于任何其他家庭.

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成本以外的基础

如果你的房子不是通过传统购买(比如礼物)而通过交易获得的, 继承, 贸易, 或者来自配偶), 你可能需要使用成本以外的基础, 比如公平市场价值.

公平市场价值是指房产在自愿买家和自愿卖家之间易手的价格, 既不需要买卖，也不需要对相关事实有合理的了解. 销售类似物业, 在或大约在同一天, 也许有助于计算出房产的公平市场价值.

家里收到的礼物. 如果你的家是一份礼物, 它对你的依据与赠与人作出赠与时调整后的依据相同. 然而, 如果捐赠者的调整基础超过了房子给你时的公平市场价值, 你必须使用公平的市场价值作为你衡量销售损失的基础.

如果你用捐献者的调整基础来计算得失, 然后用公平市场价值来计算损失和收益, 出售或处置你既无利也无亏.

如果你收到你的房子作为礼物，它的公平市场价值超过了赠与人在赠与时的调整基础, 你可以在你的基础上增加任何联邦赠与税支付的礼物. 如果礼物是在1977年之前, 基础不能增加到超过公平市场价值的房子给你时. 另一方面, 如果你在1976年后收到你的房子作为礼物, 你将在你的基础上增加因房屋价值“净增加”(价值减去捐赠者的调整基础)而支付的那部分联邦赠予税。.

配偶寄回之家. 你可能从你的配偶或你的前配偶那里收到了你的家，你的离婚事件.

• 如果你在1984年7月18日之后收到了房子，你在转让上没有任何收益或损失. 你在这个家庭的基础通常与你的配偶(或前配偶)在你收到它之前的调整基础相同. 这条规则适用于你以现金换取房屋的情况, 婚姻权利的释放, 负债的承担, 或其他考虑.
• 如果你与你的配偶共同拥有一所房屋，而你的配偶将他或她对该房屋的权益转让给你, 你从配偶获得的一半权益的基础，一般与你配偶在转让前的调整基础相同. 这条规则也适用于如果你的前任配偶在你离婚时将他或她在房屋中的权益转让给你. 你已经拥有的一半权益的基础不会改变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.
• 如果你在7月19日前到家, 1984, 交换条件是你放弃婚姻权利, 你在这所房子的基础通常是它在你收到它的时候的公平市场价值.
• 从2010年之前或之后去世的死者那里获得的房屋. 如果你从2010年之前或之后去世的人那里继承了房子, 你的基础是遗产在被继承人死亡之日的公平市场价值(或由遗产代理人选择的后一个替代估价日期). 如已提交或要求提交遗产税报税表, 遗产税报税表上列出的房产价值是你的依据. 如果联邦遗产税报税表不需要提交, 你在这所房子里的基准与死者死亡之日的评估价值相同, 为了国家遗产税或传输税的目的.
• 未亡配偶. 如果你是一个在世的配偶，并且你共同拥有你的房子，你在房子的基础将会改变. 你配偶所拥有权益的新基准，将是该权益在其去世日(或另一个估价日)的公平市价。. 你兴趣的基础将保持不变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.

你们共同拥有的房子有50美元的调整基础,在你配偶死的那天给你一万, 那天的公平市场价值是100美元,000. 你在家里的新基准是75美元,000 ($25,调整后的基础的一半，再加上$50,以市场价的二分之一购买).

在实行共同财产制的州(亚利桑那州, 加州, 爱达荷州, 路易斯安那州, 内华达, 新墨西哥, 德州, 华盛顿, 和威斯康辛州), 夫妻双方通常被认为拥有共同财产的一半. 当配偶中有一方去世时, 夫妻共同财产的公平市场价值成为整个财产的基础, 包括属于在世配偶的那部分. 为了使其适用, 至少, 一半的社区利益必须包括在死者的总遗产, 遗产是否必须提交申报表.

国内贸易接收. 如果你是通过交换其他财产获得你的房子, 你的房子的基础一般是它在交易时的公平市场价值. 如果你用一所房子换了另一所房子，你就完成了一笔买卖. 在这种情况下，你可能已经实现了资本收益.

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调整后

调整基础是你的成本或其他基础增加或减少一定数额.

对基础的增加包括:

• 增加和其他改进，有一个使用寿命超过1年.
• 地方改善的特别评估.
• 在伤亡事故发生后用于修复受损财产的款项.

按基数计算的减值包括:

• 扣除入息(但不低于零)的合资格主要住宅负债.
• 1997年5月7日前出售旧房所获得的收益，这部分税款已被推后.
• 对伤亡损失的保险赔偿.
• 保险不包括的免赔损失.
• 为授予地役权或通行权而收到的款项.
• 折旧允许或允许，如果您使用您的家为业务或租赁的目的.
• 住宅能源信用(一般从1977年到1987年允许)要求你在家庭基础上增加能源改进的成本.
• 你申请的领养信用是你在房屋基础上增加的.
• 从雇主的收养援助计划中获得的免税款项，你用来改善你的家庭基础.
• 非商业能源财产信贷(2006年开始允许，但2008年不允许)主张在你的家庭基础上进行某些节能改进.
• 住宅节能物业信贷(2006年开始被允许)要求在你的住宅基础上进行某些节能改进.
• 首次购房者信贷(允许哥伦比亚特区的某些首次购房者，从8月5日开始), 1997).
• 由于您在12月31日后(直接或间接)从公用事业单位领取了节能补贴，因此您的总收入中不包括节能补贴, 1992, 购买或安装任何节能措施. 节约能源措施包括主要旨在减少电力或天然气消耗或改善家庭能源需求管理的安装或改造.

解除合格的主要住宅债务. 你可以从总收入中扣除合格的主要住宅债务. 此豁免适用于2006年以后至2025年底的排放(综合拨款法案, 2021年)，也适用于1月1日之前达成的书面协议豁免的债务, 2026, 即使实际放电发生在以后. 如果你选择排除这个收入, 你必须将你的主要居所的基准减去(但不低于零)总收入之外的金额.

符合排除条件的金额. 这一豁免只适用于2006年之后和2025年之前清偿的债务. 您可以视为合格本金住宅负债的最高金额为750美元,000 ($375,如已婚并分开报税，则为$ 000). 2020年12月31日之前，该金额为200万美元(如果已婚，则为100万美元). 如果豁免是出于为贷款人提供的服务，或由于任何其他因素，而不是与您的住宅价值下降或您的财务状况直接相关，则您不能将合格主要住宅债务的总入息豁免排除在外.

改进. 这些增加了你的房子的价值，延长了它的使用寿命，或者使它适应新的用途. 你把改进的成本加到你的基础上 财产.

在你未完工的地下室里建个娱乐室, 增加一间浴室或卧室, 竖起篱笆, 安装新的管道或电线, 安装新屋顶, 或者铺路也是一种改进.

下面是一些其他的例子:

• 新增:卧室，浴室，甲板，车库，门廊，露台
• 草坪和庭院:景观美化, 车道, 人行道, 栅栏, 挡土墙, 喷水灭火系统, 游泳池
• 杂项:防风窗或门, 新的屋顶, 中央真空, 线路升级, 卫星天线, 安全系统
• 供暖和空调:供暖系统, 中央空调, 炉, 管工作, 中央加湿器, 过滤系统
• 管道:化粪池系统、热水器、软水系统、过滤系统
• 室内:内置电器，厨房现代化，地板，墙壁到墙壁的地毯
• 绝缘:阁楼，墙壁，地板，管道，管道工程
• 改进不再是家庭的一部分. 你的房子的调整基础不包括任何改进的成本，不再是房子的一部分.

15年前你家里铺满了地毯. 后来，你把原来的地毯换成了新地毯. 你更换旧地毯的成本不再是你家调整基础的一部分.

维修. 这些可以使你的家保持良好的状态. 它们不会增加它的价值或延长它的寿命，你也不会在基础上增加它们的成本 你的财产.

重新粉刷房子的内部或外部, 修理水槽或地板, 修补漏洞或抹灰, 更换破碎的窗玻璃就是修理的例子.

整个工作被认为是一种改进, 然而, 如果那些本来会被认为是维修的项目是作为一个大的重塑或修复你的家的一部分.

保留记录. 你应该记录房屋的购买价格和购买费用. 此外, 你还应该保存收据和其他记录，以备改进之用, 添加, 以及其他会影响你家基础的物品.

在你出售房屋的纳税年度，你必须在申报申报表到期日之后保留3年的记录, 或以其他方式处理, 你的家. 但如果你老家的基础影响了新家的基础, 比如你在5月7日前卖掉了你的旧房子, 1997, 和推迟 对任何收益征税，你都应该永远保留这些记录.

你应该保存的记录包括:

• 房屋的购买价格及购买费用证明;
• 所有改进的收据和其他记录, 添加, 以及其他影响家庭调整基础的项目;
• 任何工作表或其他计算，你用来计算调整的基础上，你出售的房子, 销售的收益或损失, 排除, 以及应税收益;
• 您提交的任何表格982，以排除任何合格的主要住宅债务的解除;
• 任何形式的2119, 出售你的房子, 你申请推迟5月7日之前出售房屋的收益, 1997;
• 你用来准备2119表格的工作表

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1997年5月6日以后的销售除外

如果你在5月6日后卖掉你的主要房子, 1997, 你可能有资格扣除高达250美元,000美元(500美元,000 if married filing jointly) on the sale of your main home; 然而, 要求排除, 您必须满足所有权和使用测试. 这意味着在截至出售日期的5年内，你必须具备:

• 拥有该房产至少2年(所有权测试)
• 在你的家里住了至少2年(使用测试)
• 在截止出售日期的2年内, 你没有排除出售另一套房子的收益.

异常. 如果你拥有并居住该物业作为你的主要居所少于2年, 在某些情况下，你仍然可以要求免责. 但是，您可以排除的最大数量将被减少.

如果你卖掉了你主要房屋所在的土地, 但不是房子本身, 你不能排除卖地所得的任何收益.

如果你有一套以上的住房，只有出售你的主要住房才有资格扣除收益. 如果你有两个家，并且都住在其中, 你主要的家就是你大部分时间住的地方.

如果你拥有并使用该物业作为你的主要居所少于2年, 你可以申请减少的排除.

五年期间的两年所有权和使用权不必是连续的. 如果你能证明你在五年期间拥有并居住了24个完整月或730天，你就符合测试要求. 短期的暂时的缺席.g.即使你在使用期间将房屋出租，也会被计算在使用期间.

从1994年到2007年8月，安妮和父母住在父母拥有的房子里. 2007年9月29日，她从父母手中买下了这栋房子. 她一直住在那里，直到2007年12月15日，她把房子卖了个好价钱. 虽然安妮在这里住了两年多, 她没有在规定的2年里拥有它. 因此, 她不能排除出售所得的任何部分, 除非她因为健康状况或工作地点的变化而卖掉了房产.

摩尔教授于2005年1月4日购买并搬进一所房子. 直到10月1日，他一直住在这里, 2006, 当他去国外休假一年的时候. 在部分休假期间, 这房子没人住, 在剩下的时间里, 他把房子租出去了. 2007年10月1日，他卖掉了房子. 因为他的休假不是短暂的, 他不能包括为满足2年使用测试而休假的时间.

所有权和使用测试在不同的时间相遇. 您可以在不同的2年期间满足所有权和使用测试. 但是，您必须在截止销售日期的5年内满足这两项测试.

1996年，哈里60岁，住在租来的公寓里. 1999年12月1日，他买下了这幢公寓. 2001年4月14日，哈里王子因为生病去和女儿住在一起. 2003年7月10日，他卖掉了自己的合作公寓，当时他还和女儿住在一起. 哈里可以排除出售合作公寓的收益，因为他符合所有权和使用测试. 他的5年任期是从1998年7月11日到2003年7月10日，也就是他出售合作公寓的日子. 尽管他从12月1日起才拥有合作公寓, 1999, 7月10, 2003,两年多, 他从7月11日开始住在公寓里, 1997年(五年期初)至4月14日, 2001年(两年多).

特殊情况. 有一些特殊情况可能会导致一般规则的例外.

残疾人. 5年2次使用测试有一个例外，如果你在5年期间的任何时候身体或精神上无法照顾自己. 对于这个异常，您有资格使用测试if, 在你的房子出售前的5年期间:

• 你在身体上或精神上无法照顾自己，而且
• 在你的房子出售之前的5年期间，你拥有并居住在你的房子作为一个主要的家，总共至少一年.

在这个异常, 在您居住在由州或政治部门许可的设施(包括疗养院)中，您将被视为在家中居住，该设施可以照顾与您情况相同的人.

如果您在使用测试中遇到此异常, 你仍然需要通过5年2个月的所有权测试才能申请豁免.

先前房屋销售的收益被推迟. 用于所有权和使用测试, 你可以将你拥有和居住在以前房子里的时间加上你希望排除收益的房子里的时间. 你可以这样做，如果你推迟了所有或部分的收益出售之前的房子，因为购买的房子，你希望排除收益.

也, 如果购买之前的房子可以让你推迟出售之前拥有的房子的全部或部分收益, 你还可以包括你拥有和住在那个房子的时间.

以前的家被毁或被判有罪. 对于所有权和使用测试, 你将你拥有和居住在之前被摧毁或被定罪的房子的时间加上你拥有和居住在你希望排除收益的房子的时间. 这条规则适用于如果你出售的房子的基础上的任何部分是基于被摧毁或报废的房子. 否则, 你必须在出售前的5年里有2年拥有和居住在同一所房子，才有资格申请 排除.

军队或外交部门的成员, 情报界的雇员, 或和平队的员工或志愿者. 您可以选择在您或您的配偶作为美国军服或外交服务的合格官员(稍后定义)服役期间暂停5年的所有权和使用测试期, 或者作为情报部门的雇员.

你可以选择5年测试期限所有权和使用任何期间暂停你或你的配偶为美国以外的和平队作为一个员工合格的官方扩展责任(稍后定义)或作为一个注册志愿者或志愿和平队的领导人. 这意味着你可以满足2年的使用测试，即使, 因为你的服务, 在房屋出售日结束的5年期间内，你实际上并没有在房屋内居住至少2年.

暂停使用的时间不能超过10年. 在一起, 暂停期为10年，试验期为5年, 但不能超过, 15年. 你不能在同一时间为多于一处房产暂停5年的租期. 你可以在任何时候撤销暂停5年的选择.

结了婚的人

如果你和你的配偶共同提交出售年度的申报表, 你可以排除收益(最高500美元),000)，如果配偶中的任何一方符合所有权和使用测试.

玛丽在今年6月卖掉了她的房子，并在今年晚些时候嫁给了约翰. 她满足所有权和使用测试，但John没有. 艾米丽今年可以扣除高达25万美元的单独或联合回报.

现在假设约翰也卖房子. 他满足所有权和使用测试他的房子. 玛丽和约翰可以每人扣除25万美元的收益.

配偶在出售前死亡. 如果你的配偶在出售日期之前去世, 当你的配偶拥有和使用该房产作为他或她的主要住宅时，你被认为拥有和使用该房产作为你的主要住宅.

由配偶转往家. 如果你的房屋是由你的配偶(或前配偶，如果是由于离婚而转移的)转让给你的, 在你的配偶拥有它的任何一段时间内，你都被认为拥有它.

离婚后使用房屋. 根据离婚或分居协议，你的配偶或前配偶可以在拥有房产的任何时期使用该房产作为主要住所. 在离婚前或离婚后，这类用途会增加到你自己的用途上.

影响排除的特殊例外

家园被毁或遭谴责. 如果你的房子在1997年5月6日之后被摧毁或被没收，任何收益(例如.g.，由于保险收益)有资格排除.

外籍人士. 如果你已经放弃了他们的公民身份，并且他们的主要目的之一是为了避免美国的税收，那么你就不能要求免税.S. 税.

两年期间售出一套以上房屋. 你不能排除出售房屋的收益，如果, 在出售之日结束的两年期间内, 你出售另一套房子获利，并扣除全部或部分收益. 如果你不能排除收益，你必须把它包括在你的收入中.

然而, 如果你因健康状况或工作地点的变化或经历了不可预见的情况(如自然灾害)而出售房屋，你可以申请减少排斥, 死亡, 或失业(符合失业补偿条件). 计算两年期间的销售额时，1997年5月7日之前的销售额不计算在内.

250美元的,000 (or $500,根据一个公式，其分子为合格拥有或使用的天数(或销售房屋之间的天数)，分母为730天(2年)，排除额减少。. 如果已婚，共同申请, 对配偶的所有权和使用权(或销售间隔的天数)进行相同的计算.

你拥有并使用了你的主屋400天，然后以150美元的价格出售,在你搬到一个新的工作地点后，你将获得000美元的收益. 你的排除额是$136,986，即400/730 x $250,000.

改变工作地点. 如果你出售你的主要住房的主要原因是一个合格的个人的工作地点的变化，你可能有资格获得减免.

健康. 如果你出售主要房屋的主要原因是为了获得健康，那么你可能有资格获得减免, 提供, 或者帮助诊断, 治愈, 缓解, 或者疾病的治疗, 疾病, 或有资格的人受伤, 或者为患有某种疾病的合格个人提供医疗或个人护理, 疾病, 或受伤.

预料不到的情况. 如果你出售的主要房屋是由于不可预见的情况，而你的主要原因是发生了你在购买和占用该房屋之前不可能合理预料到的事件，你可能有资格获得减免优惠. 如果你卖掉房子的主要原因是你想要一个不同的房子或因为你的财务状况改善，你不会被认为有不可预见的情况.

商用家居. 只要商业使用发生在同一住宅单元作为你的主要住宅, 排除不受业务使用的影响, 除了这个例外:你不能排除你的收益等于任何折旧允许或允许你的房子的商业用途后 1997年5月6日. 5年中的2年作为主屋使用测试并不适用于拒绝排除可分配给在同一住宅单元的商业用途的收益, 除允许折旧外.

你在1997年买了一套房子，整个3/4用作你的住所，1/4用作你的家庭办公室. 2002年12月30日，你卖掉了它. 收益符合排除条件，除非您不能排除等于允许或允许的任何折旧的收益部分 自1997年5月6日起供您办公之用.

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重新获得联邦补贴

如果你是在联邦政府资助的项目下买房(从免税的合格抵押债券贷款或有抵押信用证明的贷款), 当你出售或以其他方式处置你的房屋时，你可能需要收回你从该计划中获得的全部或部分利益. 你可以通过增加出售当年的联邦所得税来重新获得这项福利. You may have to pay this recapture tax even if you can exclude your 获得 from income under the rules discussed earlier; that exclusion does 不 affect the recapture tax.

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术语表

调整后: 这是你在财产增加或减少一定数额的基础. 看到调整后, 在本指南的前面, 为增加或减少您在物业的基础项目列表.

量意识到: 这是你旧房子的售价减去你的销售费用.

基础: 你的财产基础取决于你是如何得到它的. 如果你购买或建造了房产，你的基础是它的成本. 如果你以其他方式得到属性，你的基就会不同. 请参阅本指南前面的成本基础和其他基础，以获得更多信息.

销售日期: 如果你收到了表格1099-S, 房地产交易收益, 日期应显示在第1栏内. 如果您没有收到此表格, 出售日期较早为(a)所有权转让之日或(b)所有权的经济负担和利益转移至买方之日. 在大多数情况下，这些日期是相同的.

公平市场价值: 公平市场价值是指房产在自愿买家和自愿卖家之间易手的价格, 既不需要买卖，也不需要对相关事实有合理的了解. 销售类似物业, 在或大约在同一天, 也许有助于计算出房产的公平市场价值.

修补费用: 这些是你为使房屋更容易出售而装修或修理所支付的费用. 你可以扣除修理费用 从你出售旧房子的所得中扣除.

获得: 你出售房屋的收益是实际实现的金额减去你出售房屋的调整基础.

改进: 这些会增加你房子的价值, 延长财产的使用寿命或允许财产用于新的用途. 改善的成本增加了你在物业的基础.

主要: 你大部分时间都住在这里. 可以是房子、船屋、合作公寓、共管公寓等.

修理: 这些可以使你的财产保持良好的状态. 它们不同于改进，因为它们不会增加太多的价值或财产的寿命，它们的成本不会增加你在财产的基础.

Seller-financed抵押贷款: 这是你房子的买主的抵押贷款. 买家向你支付抵押贷款.

销售费用: 销售费用包括销售佣金、广告和出售房屋所支付的法律费用. 销售费用通常也包括你为帮助买家出售房屋而支付的贷款费用, 比如贷款安置费或“积分”."

结算费用(或成交费用): 这些是购买你的房产时除了合同价格之外所支付的金额. 其中一些金额被添加到财产的基础上，一些是可扣除的分项扣除. 某些数额既不能扣除，也不能增加财产的基础. 有关详细信息，请参阅本指南前面的“基础”项下的结算费用或结算费用.

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